Самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ)

Государственные органы указывают, что строение является самовольной постройкой, и отказывают в регистрации. Ещё и соседи угрожают снести вновь возведённый объект. Такая ситуация знакома если не всем, то многим, но её легко избежать.

Что такое самовольная постройка?

Самовольная постройка (самовольно возведённое строение) — строение, которое имеет один или несколько из следующих признаков:

А) возведено на чужом земельном участке;

Б) возведено на участке, который не предполагает размещение на нём такого строения;

В) не имеет проектной (ст. 47 Градостроительного кодекса РФ) и разрешительной документации (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);

Г) возведено с нарушением строительных и градостроительных норм и правил.

Чужим земельным участком является любая поверхность земли, право на которую у Вас не оформлено. Давность использования земли не является подтверждением возникновения права на такой участок.

Земельный участок имеет индивидуализирующие характеристики: «вид разрешенного использования» и «категория земель», которые влияют на возможность осуществления на них строительства.

Например: строить магазин на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, нельзя.

Самовольная постройка не является объектом гражданских правоотношений. То есть с юридической точки зрения объект не существует. В связи с этим в отношении объекта нельзя совершать юридически значимые действий.

Например: дарить, наследовать, продавать.

Что не может быть признано самовольной постройкой?

Объекты, не являющиеся недвижимым имуществом — определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61, п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Некапитальные объекты — объекты, которые не имеют фундамента, коммуникаций, носят временный характер и не требуют получения разрешения на строительство (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11 по делу N А46-14110/2010, ст. 4 Закона МО «О благоустройстве в Московской области»).

Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995 (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13 по делу N А56-41462/2011).

Перепланировка, переустройство (переоборудование) помещения, если не создан новый объект (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Как оформить права на самовольную постройку?

Оформление права на самовольно возведённое строение осуществляется исключительно в судебном порядке.

Для благополучного исхода судебного спора необходимо следующее:

Право на земельный участок, на котором находится самовольное строение, должно быть оформлено в соответствии с законом. Определить индивидуализирующие характеристики строения, подготовив технический паспорт на него. Необходимо письменно обратиться в уполномоченный орган по вопросу получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, разрешения на строительство. Обращение и ответ будут являться необходимыми документами, подтверждающими добросовестность застройщика и направленность его действий на узаконение строения. Желательно получить в письменном виде согласие от всех соседей по земельному участку о том, что они не имеют возражений в отношении самовольно возведённого строения. Подготовить до суда заключение специалиста (или в процессе разбирательства заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы) по вопросам соблюдения прав и законных интересов граждан, наличия нарушений строительных норм и правил. Получить заключения уполномоченных органов по вопросу соблюдения всех предъявляемых требований к самовольно возведённому строению.

Перечень носит рекомендательный характер и не является исчерпывающим.

Как избежать сноса самовольной постройки?

Снос самовольной постройки может быть осуществлён только на основании решения суда, который установит один из четырёх вышеперечисленных признаков самовольного строения (п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).

Исключение составляют строения, расположенные на территории городского округа или на межселенной территории. Такие строения возможно снести по решению администрации городского округа, если земельный участок не предоставлен в установленном законом порядке и находится в зоне с особыми условиями использования территорий, на территории общего пользования, либо в полосе отвода инженерных сетей.

После принятия такого решения администрация обязана в семидневный срок направить копию лицу, построившему самовольный объект, с указанием срока для добровольного сноса строения, но не более 12 месяцев. Если лицо, построившее строение, не известно, то такое решение публикуется в средствах массовой информации и демонтаж может быть осуществлён по истечении двух месяцев с даты публикации.

Нюансы по судебным делам о самовольном строительстве

- если строение возведено на земельном участке, который не предусматривает возможность возведения такого строения, то этого достаточно для сноса такого строения (определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 18-КГ15-65);

- отмена, изменение или отсутствие разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не являются основанием для сноса строения (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2011 N 15025/10 по делу N А28-10550/2009-313/22, определение Верховного Суда РФ от 29.12.2009 N 18-В09-93, определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 25-КГ15-2);

- на самовольную постройку, возведённую на арендованном земельном участке, может быть признано право собственности, если участок предоставлен для целей возведения такого строения и отсутствуют нарушения прав и интересов третьих лиц, а также строительных и градостроительных норм и правил (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу N 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013, определение Верховного Суда РФ от 25.09.2014 по делу N 306-ЭС14-1218,А65-6880/2013);

- принятие мер для получения необходимых разрешений является обязательным условием для признания права на самовольную постройку (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г., определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 г. по делу N 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013);

- существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил препятствует признанию права на самовольную постройку (обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г., п.13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143);

- наличие регистрации права на самовольную постройку не препятствует предъявлению требований о её сносе (п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г., определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О).

Особо обращаю внимание: самовольное строительство является правонарушением (определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2016 N 1873-О) и виновным действием (определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 69-КГ14-10). Будет разумным избежать практического знакомства с положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Юрист Серёгин Кирилл